Après une année 2023 au ralenti, le marché semble reprendre des couleurs depuis le printemps 2024. Les marges de négociation continuent à augmenter même si l’attentisme demeure autant côté acheteurs que vendeurs.
La baisse des taux de crédit qui se poursuit pourrait contribuer au regain d’activité qui se dessine depuis quelques semaines. C’est le constat dressé par le réseau l’Adresse qui a interrogé ses 330 agences *.
Un retour à la normale depuis les élections
Pour la majorité des agences l’Adresse (53 %), le marché est en phase de reprise, et même dynamique pour près de 10 %. Mais pour un tiers d’entre elles, il reste toutefois ralenti.
« Dès le mois de mars, nous avons ressenti une reprise de l’activité dans la plupart des régions, notamment grâce à la baisse des taux de crédit, largement repassés sous la barre des 4 %, mais aussi à la plus grande acceptation de la part des vendeurs des offres effectuées par les acheteurs », analyse Brice Cardi, président du réseau l’Adresse. « Pour autant, l’attentisme s’est poursuivi au premier semestre, avec un pic atteint au moment de l’annonce de la dissolution, et jusqu’au résultat des élections. Depuis, nous percevons un retour à la normale, avec un marché à nouveau dynamique… »
Un attentisme côté acheteurs et vendeurs
Selon 44 % des agences, au premier semestre, l’attentisme a surtout été marqué chez les acheteurs, quand 40 % considèrent qu’il a été aussi fort côté vendeurs que côté acheteurs.
Seuls 11 % pensent que les vendeurs sont les plus attentistes.
Une hausse des marges de négociation mieux acceptées
Au 1er semestre 2024, 79 % des agences l’Adresse ont constaté une hausse des marges de négociations, contre 71 % en fin d’année 2022.
Les marges de négociation tentées par les acheteurs vont de 5 % du prix affiché jusqu’à plus de 20 % en fonction de l’ancienneté de la date de mise en vente du bien, mais aussi de son diagnostic de performance énergétique (DPE).
« Les marges de négociation dépendent beaucoup de l’estimation de départ, mais aussi du type de bien. Elles sont par exemple souvent plus élevées sur les grands appartements, avec travaux, en vente depuis plusieurs mois. À l’inverse, pour des maisons de moins de 200 000 €, sans travaux et bien situées, la marge est beaucoup plus faible », remarque Brice Cardi. « Si le prix affiché au départ est le bon, avec un mandat de vente exclusif, pour un bien de qualité, elle peut se situer aux alentours de 2 à 3 % seulement du prix affiché. »
En moyenne, dans le réseau l’Adresse, tous biens confondus, la marge consentie est de 8 %, mais parfois après plusieurs offres qui ont pu être refusées par les vendeurs.
Une baisse des compromis de vente annulés
Avec le retour des banques qui ont à nouveau la volonté de prêter depuis le début de l’année, les conditions d’octroi ne sont désormais plus un frein à la reprise du marché.
Seul un tiers des agences ont eu un compromis de vente cassé en raison d’un refus de prêt, contre plus de 50 % il y a un an.
Encore des freins à lever
D’après le réseau l’Adresse, les quelques freins qui subsistent à la reprise du marché sont : la réticence des vendeurs à baisser leur prix, suivi du contexte économique général et de l’attentisme des acheteurs.
Les taux de crédit n’arrivent qu’en quatrième position des freins, juste devant le manque de biens à vendre et le manque d’envie d’acheter.
Beaucoup reconnaissent aussi que le DPE peut être un frein à la vente. C’est en tout cas un sujet d’attention et de préoccupation pour les acheteurs : 78 % des agences trouvent qu’ils sont encore plus attentifs au DPE que l’année dernière.
La part des biens F ou G actuellement en vente est en moyenne de 15 %, mais peut atteindre 60 % dans certaines agences et régions.
Second semestre : pas de hausses de prix attendues
Pour le second semestre 2024, 52 % des agences l’Adresse prévoient une stagnation des prix (un chiffre qui a doublé en un an) et 48 % une baisse des prix. Aucune agence ne s’attend à une hausse des prix.
Concernant l’évolution de l’activité, la majorité prévoient un marché identique au premier semestre, mais 38 % anticipent un marché plus dynamique.
Seuls 8 % sont moins optimistes, pensant que le marché sera moins porteur. « La bonne nouvelle pour le 2nd semestre : les marchés financiers semblent confiants dans l’évolution de la situation politique en France. D’autant que la Banque centrale européenne (BCE) devrait baisser encore ses taux d’ici la fin de l’année. Ces nouvelles baisses de taux devraient permettre aux banques de continuer à prêter, à des taux attractifs, tout en gardant des marges convenables, au bénéfice des futurs acquéreurs », estime Brice Cardi.
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