Le 1er novembre, le Smic sera revalorisé de + 2 % par anticipation sur le 1er janvier 2025. Dans un contexte à la fois de baisse des taux de crédit depuis un an, mais aussi de repli des prix immobiliers dans certaines villes, le pouvoir d’achat immobilier avec le salaire minimum progresse partout en France, selon une étude* de Vousfinancer, courtier en prêts immobiliers.
La détente des conditions d’emprunt et la mise en place d’offres spécifiques pour les primo-accédants rendent également moins compliqué le fait de devenir propriétaire avec un bas salaire.
Mais toutes les villes ne sont pas logées à la même enseigne.
Hausse de la capacité d’emprunt
Lors de sa déclaration de politique générale le 1er octobre, le Premier ministre Michel Barnier a annoncé une revalorisation anticipée de + 2 % du Smic dès le 1er novembre, soit 35 € brut de plus par mois, pour atteindre 1801,80 € (1 426,30 € nets par mois).
Sur un an, par rapport à novembre 2023, la hausse du Smic net mensuel est au total de + 3 %, soit 43,3 €. Dans le même temps, les taux de crédit ont entamé un mouvement baissier, passant de 4,50 % sur 25 ans, leur point haut depuis 2012, à 3,6 % en moyenne actuellement.
« Dans ce contexte, la capacité d’emprunt avec le salaire minimum (pour une mensualité égale à 33 % du Smic, hors assurance) a augmenté de plus de 10 000 € en un an, passant de 82 109 € en novembre 2023 à 93 019 € en novembre 2024, soit une hausse de plus de 13 % », souligne Vousfinancer.
Pour autant, cette capacité d’emprunt est toujours inférieure à 100 000 €, son niveau de 2021. Mais les prix ont reculé dans de nombreuses villes, entraînant ainsi un gain de pouvoir d’achat.
De 72 m² à Saint-Étienne à 10 m² à Paris
Selon Vousfinancer, les villes dans lesquelles le pouvoir d’achat pour une personne gagnant le Smic est le plus élevé sont Saint-Étienne (72 m²), Le Mans (52 m²), et Le Havre (44 m²), Brest (43 m²), Clermont-Ferrand (42 m²), Nîmes (41,7 m²), Dijon (36,4 m²), Reims (35,4 m²) et Grenoble (34,7 m²).
En queue de peloton, on retrouve six villes où le pouvoir d’achat, bien qu’en hausse, est inférieur à 30 m² : Villeurbanne (26 m²), Strasbourg (25 m²), Lyon (20 m²), Nice (18 m²), Aix-en-Provence (18 m²) et Paris (10 m²).
Des augmentations à des degrés divers
Pour autant, si les écarts restent importants entre les villes, ils tendent à diminuer, remarque Vousfinancer : alors qu’en 2021 le pouvoir d’achat immobilier avec le Smic variait de 10,5 m² à Paris à 88,2 m² à Saint-Étienne, soit un rapport presque de un à neuf, désormais, dans un contexte de hausse des prix à Saint-Étienne mais de baisse à Paris, l’écart n’est plus que de un à sept.
En un an, le pouvoir d’achat immobilier a augmenté à des degrés divers. Dans cinq villes, il a ainsi grimpé de plus de 20 % en seulement un an au Mans (+ 28,7 %), à Villeurbanne (+ 23,8 %), Grenoble (+ 22,9 %), Lyon (+ 21,3 %) et Nantes (+ 21 %), car dans celles-ci, les prix de l’immobilier ont baissé de – 6 à 12 % (par exemple de – 7,8 % à Grenoble et de – 6,6 % à Lyon).
Au Mans par exemple, sous l’effet de la baisse des prix de – 12 %, le pouvoir d’achat immobilier a augmenté de 12 m² en un an, passant de 40 à 52 m², soit une pièce en plus.
À l’inverse, à Reims, Marseille, Tours, Nice et Angers, le gain de pouvoir d’achat est plus limité avec seulement + 7 à 12 % de surface, soit deux à trois mètres carré de gagnés, en raison d’une hausse des prix dans ces villes (jusqu’à + 5 % en un an à Reims, par exemple).
* Surface achetable en novembre 2024 dans 25 villes françaises avec le salaire minimum revalorisé pour une mensualité égale à 33 % du Smic, en remboursant un crédit sur 25 ans à 3,6 % (hors assurance) avec 10 % d’apport
La possibilité de devenir propriétaire avec le salaire minimum
« Depuis un an, les banques sont de retour sur le marché avec une volonté clairement affichée de capter de nouveaux clients et en particulier des primo-accédants, note le courtier Vousfinancer, avec une détente sensible des conditions d’emprunt, mais aussi la mise en place de prêts ou conditions spécifiques pour les jeunes (de moins de 35 ans, voire 30 ans dans certaines banques), souvent avec des revenus encore limités. »
Par exemple, il est possible, sous conditions, d’emprunter sans apport ou avec seulement 3 à 5 % d’apport.
Ceux qui bénéficient d’un prêt d’accession sociale (PAS) peuvent, dans certains établissements bancaires, souscrire un crédit à la consommation pour financer les frais de notaire.
« Si les taux de crédit dépendent encore du niveau de revenus, les banques ont une tolérance pour les jeunes qui bénéficient souvent de conditions d’emprunt attractives, et ce, même avec des salaires encore modestes. Les banques vont tenter d’évaluer le potentiel d’évolution de ces revenus et trouver les solutions pour accompagner aux mieux ces emprunteurs, mécaniquement resolvabilisés par la baisse des taux de crédit », observe Sandrine Allonier, porte-parole du courtier.
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