La conjoncture économique n’est pas des meilleures et impacte aussi l’immobilier d’entreprise, marqué par un rythme d’activité ralenti.
« Avant, sur 10 demandes, nous en concrétisions cinq. Aujourd’hui, sur cinq demandes, nous en concrétisons quatre. Cela veut dire qu’il y a un besoin instantané des entreprises », estime Pauline Comte, directrice des agences Axite CBRE Nord-Isère de Bourgoin-Jallieu et Vienne, spécialisées dans le domaine.
Un marché porté par l’industrie
Selon l’étude de marché sur l’immobilier d’entreprise en Nord-Isère menée chaque année par le groupe Axite CBRE, 78 000 m² de locaux d’activités ont été commercialisés au total sur le territoire en 2023 (dont 35 % par Axite CBRE) pour des activités industrielles, le BTP, le transport et les grossistes, soit – 7 % de demandes placées par rapport à 2022.
Mais il s’agit d’un retour à des valeurs se rapprochant de la moyenne décennale (77 129 m²).
Les installations se font en location à 75 %. « Si les artisans achètent, les industriels louent, car ils doivent déjà financer leur parc de machines et n’ont pas la capacité de s’endetter sur la partie immobilière », note Pauline Comte.
Les industriels occupent le plus gros de son activité, sans surprise : « Notre territoire est très industriel en raison de notre héritage textile. Le ratio est simple : lorsqu’on place 1 000 m² de bureaux, on place 10 000 m² de locaux industriels. »
Un secteur attractif
En cinq ans, le marché des locaux d’activités s’est fortement développé et même structuré, estime Jean-Pascal Denys, président de Brice Robert Arthur Loyd qui intervient notamment sur la métropole lyonnaise, la Plaine de l’Ain et le Nord-Isère.
« Le secteur est très attractif grâce à son emplacement idéal, et le marché est plus lisible depuis 2020. Le parc est en train de se renouveler », observe-t-il.
Ces dernières années, de nombreuses opérations sont en effet sorties de terre, entraînant même une saturation du marché et une vacance des petites et moyennes surfaces : « Nous sommes passés d’un marché sous-offreur à un marché sur-offreur. Il y a eu un fort engouement », remarque Pauline Comte, qui cite l’exemple du siège social de Maxi Zoo, seul au milieu des prés à Vaulx-Milieu en 2018. « C ’était un pari sur l’avenir. Aujourd’hui, l’entreprise est noyée dans la masse. Il y a des crèches, un bassin d’emploi, un attrait à l’embauche, des bus, un parking de covoiturage. »
Et le Village des marques Outlet tout proche, lieu de shopping à prix décotés, a rendu le secteur attractif.
Le territoire attire d’ailleurs des entreprises régionales ou nationales, à l’image de deux sociétés parisiennes qui ont installé leur siège social avec l’accompagnement d’Axite CBRE, profitant d’un coût immobilier moins cher qu’à Paris, malgré l’augmentation des valeurs sur le neuf (+ 35 % à la location et + 40 % à la vente sur les quatre dernières années, selon l’étude d’Axite CBRE).
Des opérations exemplaires
Les professionnels de l’immobilier d’entreprise observent différentes stratégies pour l’avenir du secteur, face aux impératifs de la loi Zan (zéro artificialisation nette) et des contraintes énergétiques, comme la construction d’immeubles réversibles accueillant des habitations, du tourisme, des bureaux (le plan local d’urbanisme doit le permettre, comme c’est le cas à Vienne avec des projets à l’étude), la rénovation d’actifs anciens…
« Le foncier est précieux. L’Actipark des Marronniers, en plein centre de Bourgoin-Jallieu, est une opération exemplaire de restructuration d’un site industriel », estime Jean-Pascal Denys. « Sur la première tranche de 8 000 m² qui compte 34 cellules de 200 m² environ, 80 % ont été commercialisées à des artisans, TPE, PME, qui bénéficient d’un prix plus attractif que dans le neuf . »
Le programme Nor’Isère Park, sur le parc technologique Porte de l’Isère sur les communes de Vaulx-Milieu et Villefontaine, rencontre le même succès.
Une concurrence féroce
Une opération en blanc, c’est-à-dire sans utilisateur identifié, menée par la filiale Dentressangle Immobilier logistique pour accueillir des activités artisanales et industrielles (hors logistique), avec un quai.
« Ce produit de taille moyenne, entre 400 et 2 000 m², répond à une forte demande dans une région très industrielle, sur un foncier extrêmement bien placé entre Lyon et Grenoble. C’est une nouvelle génération de locaux en béton armé certifiés BREEAM *, une norme de performance environnementale poussée », souligne Christophe Broncard, directeur général de Dentressangle Immobilier logistique.
Sur les 3 500 m² qui viennent d’être livrés (la première tranche), une seule cellule sur six est encore disponible à la location.
Des bureaux modernes et clés en main
Côté bureaux, la demande porte essentiellement sur le neuf. En 2023, des associations, des cabinets dentaire et comptable se sont logés à Bourgoin-Jallieu et Vaulx-Milieu dans des locaux neufs, rénovés ou en bon état.
Le parc ancien peine à trouver preneurs à cause des contraintes de rénovation : l’évolution du stock (vieillissant) est de + 18 % par rapport à 2022.
« On estime qu’il y a 20 000 bureaux vides en Nord-Isère. La législation va nous contraindre à engager des travaux énergétiques, comme le “décret tertiaire” qui impose des travaux de rénovation énergétique pour les bâtiments de 1 000 m² et plus… Pour l’instant, propriétaires et locataires se renvoient la balle », indique Pauline Comte.
Selon elle, la moyenne des bureaux commercialisés est de 160 m². Mais pour un promoteur, diviser en petits lots coûte plus cher.
À l’heure de l’avènement du télétravail et de la nécessité de fidéliser les collaborateurs, les espaces de travail sont repensés avec des lieux hybrides mêlant travail et convivialité.
Et le « flex-office », les bureaux partagés par plusieurs collaborateurs, se démocratise.
Érosion des prix pour les commerces
« L’activité des commerces se maintient en ville et fléchit dans les villages, avec des prix qui ont tendance à s’éroder », expose Damien Roudet, expert immobilier en fonds de commerce à Bourgoin-Jallieu. Il y a 40 ans, on vendait les commerces au chiffre d’affaires réalisé, aujourd’hui, on prend en compte en moyenne 25 % du chiffre d’affaires (40 % pour la restauration), sachant que tout ne se vend pas… Les commerces artisanaux sont plus compliqués à transmettre, avec une offre plus importante que la demande. »
Selon lui, l’activité de transmission est soutenue par la génération baby-boom qui arrive à la retraite, la politique fiscale qui autorise l’amortissement du fonds de commerce sur les futurs résultats et un taux de survie à trois ans de 94 %, bien supérieur aux créations de commerces.
* Standard de certification britannique des bâtiments
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