La baisse du nombre de transactions immobilières* est une réalité un peu partout en France. Dans le département des Pyrénées-Orientales, l’effondrement du marché de -28% (soit 11.300 ventes) entre le 1er juillet 2023 et le 30 juin 2024 est plus important qu’au niveau national (-22,6%).
« Le volume des ventes a baissé, quelque soit le type de bien considéré : -27% pour les appartements anciens, -59% pour les appartements neufs, -25% pour les maisons anciennes et -38% pour les terrains à bâtir », énumère Me Jean-Luc Brieu, notaire à Estagel et président de la chambre des notaires des Pyrénées-Orientales.
Mais le marché immobilier catalan affiche toutefois une différence : alors que la baisse des volumes de transactions s’est quasiment partout en France accompagnée d’une amorce de baisse des prix, les valeurs continuent d’augmenter dans les Pyrénées-Orientales.
Héliotropisme, mer et montagne
Au niveau national (hors Ile-de-France), les prix ont régressé de -1,9% pour les appartements anciens et de -4,7% pour les maisons anciennes en un an. Mais dans les Pyrénées-Orientales, « les prix médians font de la résistance, maintenant leur augmentation », souligne Jean-Luc Brieu : +3,7% pour les appartements anciens (à 2.370 euros/m2, soit + 34,1% en cinq ans), +19% pour les appartements neufs (à 4.500 euros/m2) et +5% pour les prix de vente médians des terrains à bâtir (à 93.700 euros).
« Dans ce département « mer-montagne-plaine », on continue d’avoir une démographie positive de 1 à 1,2% par an, en raison d’un héliotropisme qui fonctionne toujours et qui se cumule avec des prix les plus accessibles du pourtour méditerranéen, analyse Frédéric Malquier, le président de la FNAIM 66. D’autant que les métropoles de Montpellier et Toulouse ont connu des augmentations de prix bloquantes, et que la revalorisation des prix dans les Pyrénées-Orientales a pris du retard. »
Sur le segment des appartements anciens, la plupart des quartiers de Perpignan connaissent des baisses annuelles de prix (-2,2%), à l’exception des quartiers Université et Saint Gaudérique (+5%), et la hausse est tirée par les prix enregistrés dans les communes du littoral catalan, qui sont également celles où les volumes de ventes sont les plus dynamiques : ils varient de 1.310 euros/m2 à Amélie-les-Bains-Palalda, à 3.620 euros/m2 (+,35%) à Canet-en-Roussillon (+7,4%).
« Sur la Côte vermeille, notamment à Canet-en-Roussillon, on peut monter à 8.000 ou 10.000 euros/m2 en front de mer, indique Frédéric Malquier. On retrouve aussi des prix élevés en montagne, avec des chalets cotés à 6.000 à 7.000 euros/m2 à Font-Romeu en Cerdagne ou aux Angles en Capcir. »
« A Perpignan, le marché est mort ! »
Sur le marché du neuf, la déconfiture est aussi sévère que partout ailleurs. Les prix médians, eux, continuent leur ascension (+19% en un an), à 4.500 euros/m2.
« Au 3e trimestre 2024, le prix moyen était de 4.530 euros/m2 pour les logements neufs en collectif, hors parking, contre 4.480 euros/m2 en 2023 et 3.770 euros/m2 en 2022, confirme Clémence Peyrot, directrice région Occitanie chez Adéquation, spécialisé sur les marchés de l’immobilier neuf. Mais cette moyenne recouvre des réalités différentes et elle est portée par le marché du littoral. Il est difficile d’en dégager une tendance car on est sur de petits volumes : 210 mises en ventes contre 330 en 2023 et 685 en 2022, et 125 ventes contre 230 en 2023 et 540 en 2022. Ce n’est pas la rareté de l’offre qui a fait augmenter les prix, car compte tenu de la conjoncture, les promoteurs immobiliers n’augmentent pas les prix, au contraire. Cela s’est joué sur peu de transactions, dont 9 réalisées à Perpignan, 17 à Canet-en-Roussillon, 30 à Argelès et 50 au Barcarès. »
Le promoteur immobilier Sébastien Robert (Bouygues Immobilier) ne peut que confirmer le repli du marché : « A Perpignan, on compte une opération de 30 logements en cours de travaux en centre ville, et on a enregistré six réservations au premier trimestre et six au second, pour une ville de 120.000 habitants… Le marché est mort ! Les prix ne passent plus, il n’y a plus de profondeur de marché, et plus aucun permis de construire n’est délivré ! ». Il confirme également la bonne tenue du marché littoral, grâce à une clientèle patrimoniale et de résidences secondaires, « et pour des gens qui n’ont pas les moyens d’aller sur la Côte d’Azur ».
+7,4% à Canet-en-Roussillon
Seul le marché des maisons anciennes connaît une baisse des prix de vente médians de -3%, à 203.000 euros, ce qui représente toutefois encore une augmentation de +17,2% sur cinq ans et de +20,8% sur dix ans… Le secteur du département le plus dynamique est celui de la côte et de la plaine du Roussillon (53% des ventes). Certaines communes ont néanmoins enregistré de nettes augmentations de prix comme Argelès-sur-Mer (+5,6%), Saint-Cyprien (+5,6%) ou Saint-Laurent-de-la-Salanque (+4,8%), tandis que d’autres baissaient comme Céret (-10%), Le Barcarès (-4,5%), Perpignan (-4,4%) ou Sainte-Marie-la-Mer (-4,2%).
« Les vendeurs ne veulent pas baisser le prix de leur maison, pour beaucoup des retraités qui sont moins pressés de vendre, donc il n’y a plus de rencontre entre offre et demande, témoigne Marilyne Sanchez-Conte, notaire à La Roque des Albères. Les prix sont toutefois préservés en montagne, en Cerdagne et Capcir, ainsi que sur la côte… Mais il n’y a plus du tout de jeunes chez les acquéreurs, et on voit surtout des Franciliens ou des étrangers. »
L’amélioration des conditions de crédit et une perspective de baisse continue des prix laissent espérer une bascule du marché immobilier vers une nouvelle dynamique en 2025. Marilyne Sanchez-Conte ajoute d’ailleurs voir « des vendeurs qui réalisent qu’ils sont depuis trop longtemps sur le marché et pourraient envisager une baisse de prix ».
« On va au devant d’un marché du neuf moins alimenté, car il faudra aussi composer avec une nouvelle donne : la fin du dispositif de défiscalisation Pinel, prévient Clémence Peyrot chez Adéquation. Dans les Pyrénées-Orientales, les investisseurs représentaient 60% en 2022 et 70% en 2023 sur la communauté urbaine de Perpignan. Le neuf n’est pas le seul moteur des marchés immobiliers, mais il faut s’attendre à une baisse de l’offre, ce qui contribuera à bloquer les parcours résidentiels. »
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