L’immobilier titrisé en Europe ne profite pas encore de la chute de l’inflation et du changement potentiel de politique monétaire de la Banque centrale européenne (BCE) qui pourrait pourtant bien déjà intervenir lors de sa prochaine réunion en juin.
Depuis l’effondrement des valeurs immobilières en 2022, qui avait vu l’indice Epra Nareit Dev Europe perdre 50%, les cours se sont stabilisés depuis six trimestres. La consolidation horizontale du secteur s’est faite dans une volatilité importante de plus ou moins 15%. L’indice Epra Nareit Eurozone est un peu moins fluctuant, mais dans les deux cas, l’immobilier titrisé cherche un catalyseur pour enclencher une revalorisation de ses perspectives.
L’environnement actuel de quasi-récession est encore perçu comme un facteur pénalisant en attendant un facteur déclencheur permettant de soutenir un changement de tendance. L’évolution prochaine des taux d’intérêt devrait enfin soutenir une revalorisation des prix de l’immobilier titrisé. Au niveau actuel, l’immobilier européen coté nous semble déjà offrir des opportunités d’investissement séduisantes.
Après avoir souffert de la hausse des taux au premier trimestre 2024 par une chute de 12%, l’indice Epra Nareit Eurozone retrouve quelques couleurs depuis la mi-mars (+17%) qui lui permettent enfin d’enregistrer une hausse sur l’année en cours de 3,3%, alors que les obligations européennes restent dans le rouge. Le rendement moyen de 5,4% pour 2024 (5,7% 2025) est largement supérieur aux taux en euros, pour un ratio dette totale/actif total de 44%. La valorisation mesurée par le ratio cours/actif net de 0,73 pour 2024 est historiquement attrayante, celui-ci ayant oscillé entre 0,49 et 1,27 entre 2016 et 2023. La décote présente est donc intéressante.
Aux niveaux actuels, l’immobilier titrisé de la zone euro n’a pas encore pris en compte selon nous la perspective de baisse des taux et des coûts de financement et reste un achat.
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