Avec des prix moyens en progression de 1,4 % sur le dernier trimestre 2023 selon le Laboratoire économique du logement (Label) de la Fédération nationale de l’immobilier (FNAIM), les stations de ski françaises font partie des rares marchés immobiliers à avoir enregistré une hausse en 2023, soit + 3,5 % sur un an, la France affichant une baisse annuelle de 1 %.
Ces prix ont même augmenté en montagne de « 33 % entre juillet 2020 et avril 2023, soit en moyenne une hausse de 1 % tous les mois », observe la FNAIM dans sa dernière étude sur les stations de ski.
L’Alpe d’Huez : la station la plus chère
En Isère, l’Alpe d’Huez reste la station la plus chère, avec un m² moyen de 6 919 € au 1er novembre 2023 (appartements et maisons confondus), soit + 4 % sur un an.
Dans les six autres stations iséroises étudiées, cette hausse des prix en 2023 oscille entre + 2,9 % à Auris-en-Oisans et + 6,3 % à Villard-Reculas.
Elle a été de + 4,1 % à Oz-en-Oisans et à Chamrousse, et de + 3,9 % aux 2 Alpes et à Vaujany. Mais le ralentissement des ventes s’est néanmoins fait sentir l’année dernière.
Aux 7 Laux, Sandrine Plançon, gérante de l’agence Prapoutel Immobilier, a enregistré une forte chute de son activité après un hiver 2022-2023 très actif.
« Plus personne »
« L’hiver dernier, tout le monde voulait acheter, et ça s’est arrêté d’un coup. Il n’y avait plus personne. Ni vendeurs, ni acquéreurs », témoigne- t-elle.
Émeraude Lévêque, créatrice de l’agence immobilière de la Muzelle aux 2 Alpes, a également vécu cet arrêt brutal. Depuis cet été, elle signe de nouveau des mandats de vente.
Moins d’acquéreurs
« Mais il y a moins d’acquéreurs en face, et ceux qui achètent contractent rarement des prêts. Ils ont les fonds », précise-t-elle.
Un couple de retraités a ainsi eu un coup de cœur pour un 39,15 m² situé dans un chalet et bénéficiant d’une vue imprenable sur la Muzelle.
Il l’a acheté sans crédit 277 500 €, soit 7 088 € le m². Un prix élevé au regard du prix moyen de 4 957 € le m² aux 2 Alpes.
« Il est compliqué de donner un prix moyen, car un studio peut aller de 3 500 € le m² s’il est plutôt excentré à 6 500 € le m² si le bien et la copropriété ont été rénovés », explique Émeraude Lévêque.
Plus grand, plus cher
Elle rappelle d’ailleurs qu’en station « plus c’est grand, plus c’est cher. » Les propriétaires comme les locataires recherchent désormais des logements plus spacieux.
« Dans les années 1970, les appartements étaient minuscules. On s’entassait joyeusement dans un studio avec six couchages et on faisait du ski toute la journée. Ce qui n’est plus le cas aujourd’hui », rappelle Dominique Tournier, expert immobilier agréée et expert près de la Cour d’appel de Grenoble.
« Les acquéreurs recherchent au minimum une chambre et un coin montagne. Ils veulent du confort. Les locataires aussi », confirme Stéphanie Lonchamp, responsable de l’agence Prestige Transaction de l’Alpe d’Huez (groupe Prestige Immobilier).
Encourager la rénovation énergétique
Les logements de montagne sont particulièrement énergivores. Les stations iséroises comptent par exemple 44,3 % de biens classés F ou G (les plus mauvaises notes), au titre du diagnostic de performance énergétique (DPE), et 49,5 % classés E *.
Le volet interdiction de louer ces passoires thermiques de la loi Climat & résilience de 2021 ne concerne pas à ce jour les locations saisonnières.
« Mais la valeur ajoutée de leur rénovation énergétique ne fait plus débat aujourd’hui. Les immeubles rénovés sont, comme le neuf, pris d’assaut », assure Dominique Tournier, expert immobilier agréée.
Certaines stations se mobilisent à l’instar de Chamrousse dans le cadre du projet de France tourisme ingénierie, « Rénovation des stations ».
Objectif : encourager les copropriétés dans cette démarche, voire co-construire un projet de travaux en signant une convention d’accompagnement à maîtrise d’ouvrage (AMO).
À Chamrousse, pareil engagement a été pris en 2023 pour le Panoramique (82 logements) et le centre commercial (123 lots dont 76 logements).
* Étude de la FNAIM (novembre 2023) portant en Isère sur l’Alpe d’Huez, Vaujany, Villard-Reculas, Les 2 Alpes, Oz-en-Oisans, Auris-en-Oisans et Chamrousse
Un marché porté par le tourisme
Sur tous les massifs, les professionnels ont vécu ce ralentissement des ventes en 2023. Ce marché n’est en effet pas hermétique à la conjoncture.
Composé essentiellement de résidences secondaires (59 % selon la FNAIM) et porté par le tourisme, il a aussi été impacté par la hausse des taux de crédit, mais suit ses propres règles, car le pouvoir attractif de la montagne ne faiblit pas.
Aux vacances de Noël et du Nouvel An, les stations françaises ont enregistré un taux d’occupation de 82 %, soit + 9 % par rapport à l’an dernier, selon l’Observatoire national des stations de montagne.
« L’investissement en montagne reste sécurisé par son potentiel locatif et la plus-value patrimoniale qu’il garantit à long terme », résume Dominique Tournier. Il ne devrait donc pas fléchir.
« L’impression que cela repart »
« En se projetant dans l’avenir, on estime que le nombre de transactions restera similaire, mais les acheteurs seront déjà plus expérimentés et connaîtront mieux le marché », avance Marine Bou, directrice transactions chez Cimalpes, réseau d’agences immobilières présent dans 16 stations alpines parmi lesquelles l’Alpe d’Huez depuis trois ans.
« J’ai l’impression que cela repart », avance Julia Mami, gérante de l’agence Polymmo à Lans-en-Vercors. Très prisé pour son environnement naturel et sa proximité avec Grenoble, le Vercors nord a vu ses prix exploser après la crise sanitaire.
« Et l’on avait tout type d’acquéreurs, pour de la résidence principale, de la résidence secondaire et de l’investissement locatif. Les premiers ont subi la forte augmentation des taux d’emprunt et peinent à réunir les fonds. Ce qui moins le cas des deux autres qui arrivent avec un apport personnel important, voire achètent au comptant », constate-t-elle.
C’est le cas pour ce T1 de 26,94 m² à Villard-de- Lans vendu 99 000 € pour une résidence secondaire, soit 3 675 € le m².
Davantage de négociations
Si certains biens très recherchés comme les chalets Chaloin de Lans-en-Vercors se vendent entre 4 800 € et 5 000 € le m² et « partent encore comme des petits pains », les prix ont tendance à baisser dans l’ancien sur ce massif.
Même constat à Prapoutel où l’année dernière, il était difficile de trouver un appartement à moins de 2 500 €-2 600 € le m².
Un niveau minimum qui retombe aujourd’hui à 2 300 € le m². À Chamrousse, « il y a moins d’acquéreurs et un peu plus de négociations », note Laurence Nugues, fondatrice de l’agence Laurence Immobilier située dans cette station du massif de Belledonne.
Un appartement en bon état et bien placé à Roche-Béranger se vend ainsi plutôt entre 3 000 € et 3 500 € le m², contre jusqu’à 4 000 € auparavant.
« Sauf à être sur un bien rare, comme ce 67 m² avec trois chambres en excellent état vendu 270 000 €, soit 4 030 € le m² », indique-t-elle.
Tandis que dans les stations de l’Oisans, les prix ne baissent pas. « Ils sont stables, et le m² pour les appartements oscille entre 6 000 € et 10 000 € le m² », observe Céline Carniel, conseillère en immobilier de l’agence Giverdon Immobilier à l’Alpe d’Huez.
Sécuriser l’investissement
À l’Alpe, cela peut aller jusqu’à 12 000 € le m² pour de très beaux appartements anciens », assure Romain Reverbel, co-fondateur et dirigeant du groupe Prestige Immobilier.
Un 84 m² avec trois chambres au Hameau de Clotaire s’est par exemple revendu près de 983 000 €, soit 11 700 € le m². « Et le neuf se négocie plutôt entre 10 000 € et 15 000 € », précise- t-il.
Conforme aux nouvelles normes énergétiques et de confort, le neuf exige un apport initial plus important, mais sécurise l’investissement.
Un investissement plaisir
Et plus les biens sont chers, plus ils s’adressent à des acquéreurs fortunés, segment de clientèle peu impacté par la conjoncture. La plupart les propose néanmoins en location saisonnière.
« 80 % de nos acquéreurs le font. Mais la location doit rester la cerise sur le gâteau pour mieux rentabiliser sa résidence secondaire, elle ne peut pas porter le projet », prévient Romain Reverbel, qui observe notamment que « l’apogée locative d’un bien s’obtient souvent au bout de la quatrième saison. »
Quelle que soit la station, l’investissement montagne reste donc d’abord un investissement « plaisir ».
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