La tendance observée en septembre se poursuit en octobre, avec de nouveau des barèmes en repli, mais dans une moindre mesure.
Dans ce contexte, les emprunteurs sont de retour. Les taux d’usure, publiés il y a quelques jours pour le dernier trimestre, sont également en baisse, en particulier sur les durées longues, reflétant les dernières baisses de taux et témoignant de cette stratégie de conquête des banques d’une clientèle plus large.
– 0,10 à – 0,20 point en moyenne
La plupart des barèmes reçus sont en baisse de – 0,10 à – 0,20 point. Une banque nationale qui avait déjà baissé ses taux de – 0,30 point en septembre les a baissés à nouveau de – 0,15 point.
« Les taux sont désormais de retour à leur niveau d’il y a 18 mois, avec des baisses qui se sont accélérées depuis le début de l’été, et notamment en septembre, témoignant de la volonté des banques de bien terminer l’année », souligne Julie Bachet, directrice générale du courtier Vousfinancer. « Cette tendance se confirme en octobre, car les demandes de prêts réalisées ce mois-ci seront les dernières comptabilisées dans la production de crédit 2024. »
Ce que confirme Caroline Arnould, directrice générale du courtier Cafpi : « Les banques sont toujours très enclines à prêter. La concurrence entre établissements joue donc pleinement son rôle, relancée également par l’entrée dans le dernier trimestre de l’année, dernière ligne droite pour atteindre les objectifs fixés pour 2024. »
3,50 % sur 20 ans en moyenne
Selon Vousfinancer, les taux moyens en octobre s’élèvent à 3,30 % sur 15 ans, 3,50 % sur 20 ans et 3,70 % sur 25 ans, mais les taux les plus bas négociés atteignent 3,10 % sur 15 ans, 3,20 % sur 20 ans et 3,30 % sur 25 ans.
Du côté du courtier Pretto, les taux moyens sont de 3,34 % sur 15 ans, 3,42 % sur 20 ans et 3,55 % sur 25 ans.
« Certaines banques proposent en ce moment des taux entre 3,20 % et 3,40 % sur 20 ans. Ce niveau semble confirmer les prévisions d’un taux moyen autour de 3 % d’ici la fin de l’année », estime Caroline Arnould de Cafpi.
Selon elle, avec la diminution de l’inflation qui se poursuit sur la zone euro, une nouvelle baisse des taux de la Banque centrale européenne (BCE), après celle opérée en septembre, « reste envisageable d’ici la fin de l’année. Cette option pourrait à nouveau impacter les taux de crédit immobilier en les faisant diminuer. »
Cela pourrait également avoir une autre conséquence : « Le marché immobilier reprend plus vigoureusement en cet automne à la faveur du recul des taux des crédits, ce qui pourrait relancer rapidement une hausse des prix des biens », envisage Pierre Chapon président de Pretto. « Nous recommandons à tous les candidats à l’acquisition de se saisir de cette fenêtre qui constitue une très belle opportunité ! »
Le retour des emprunteurs
L’accès au crédit redevient favorable aux primo-accédants et aux ménages les moins aisés. Selon les derniers chiffres de la Banque de France, la part des primo-accédants représente à fin juillet la moitié de la production.
« Ainsi en août 2024, les primo-accédants pouvaient emprunter 207 595 € en moyenne, contre 203 070 € en août 2023, avec un apport moindre de 56 865 € (contre 62 209 € en août 2023) », remarque Cafpi.
Des taux d’usure en repli sur les durées longues
Fin septembre, comme à nouveau tous les trimestres depuis le début de l’année 2024, la Banque de France a publié les taux d’usure (taux au-delà desquels les banques ne peuvent pas octroyer un crédit immobilier, tous frais inclus ou TAEG).
Si dans un mouvement de baisse des taux de crédit en 2024, ces taux sont eux aussi globalement en baisse, ils présentent toutefois ce trimestre une originalité : pour les crédits immobiliers sur 20 ans et plus, les taux d’usure sont inférieurs à ceux sur les durées de moins de 20 ans, alors même que dans les barèmes de taux des banques, plus la durée du prêt est longue, plus les taux nominaux sont élevés.
Par ailleurs, si tous les taux d’usure sont en baisse, seuls ceux sur moins de 10 ans sont en très légère hausse.
« Cette anomalie dans les taux d’usure du dernier trimestre s’explique par le fait que, ces derniers mois, les banques étaient en forte conquête de nouveaux clients, et en particulier de jeunes emprunteurs. Ceux-ci, souvent primo-accédants, empruntent sur des durées comprises entre 20 et 25 ans sur lesquelles les banques ont donc davantage baissé leurs taux », explique Sandrine Allonier, porte-parole de Vousfinancer. « En outre, elles leur ont accordé des décotes de taux plus fortes, avec des prêts à taux bonifiés à des taux compris entre 0 et 2 %, le tout associé à des taux d’assurance plus faibles en lien avec l’âge des emprunteurs sur ces durées longues. Cela a fait baisser plus fortement les TAEG sur les durées longues ».
Pour autant, dans le contexte actuel, cette baisse des taux d’usure ne pénalise plus les emprunteurs, quel que soit leur âge.
Que penser des annonces du nouveau Premier ministre ?
Lors de sa déclaration de politique générale, le nouveau Premier ministre Michel Barnier a fait plusieurs annonces concernant le secteur de l’immobilier.
Le diagnostic de performance énergétique (DPE) sera « simplifié », et son calendrier « adapté. »
« Nous n’en savons plus pour l’instant mais il est probable que le « calendrier » en question, lié au diagnostic de performance énergétique (DPE), soit celui de l’interdiction à la location des passoires thermiques », remarque Maël Bernier, directrice de la communication et porte-parole du courtier Meilleurtaux.
Le gouvernement serait également favorable à l’extension du prêt à taux zéro (PTZ) sur l’ensemble du territoire pour les primo-accédants.
Michel Barnier n’a pas donné plus de détails, mais a indiqué sa volonté de « simplifier au maximum les normes qui pèsent sur la construction des logements neufs ou la réhabilitation des anciens. »
Une relance de l’investissement locatif a également été annoncée. « Ce sont des bonnes nouvelles qui sont clairement empreintes de bons sens notamment pour le DPE et la construction. Concernant le PTZ, si c’est également une bonne nouvelle pour ceux qui achètent pour la première fois, le coût de cette mesure, si nous sommes réellement sur une généralisation à l’ensemble du territoire, ne sera pas négligeable pour les finances publiques », estime Maël Bernier. « Il faut donc espérer qu’elle soit un vrai « débloqueur » de projets et que les entrées fiscales générées par les acquisitions immobilières compenseront ces dépenses. Nous attendons maintenant d’en savoir plus et de voir ce qui se concrétise prochainement ! »
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