La remontée des taux de crédit en 2022 et 2023 a bloqué les projets immobiliers de nombreux Français. En 2024, la part des ménages propriétaires de leur résidence principale se stabilise autour de 58 %.
Quels sont les revenus nécessaires pour pouvoir envisager un achat immobilier ? Est-il abordable pour un ménage moyen ?
Réponses avec une étude de Wüest Partner France, société indépendante de conseil, d’expertise et de services en immobilier, qui analyse les données des revenus des ménages et des prix des logements dans les départements, ainsi que dans les principales villes de France *.
Des prix immobiliers qui ont augmenté plus vite que les revenus
Si la part des ménages propriétaires de leur résidence principale n’a cessé de croître de 1980 à 2010, elle n’a que faiblement augmenté ces 20 dernières années, pour se stabiliser autour de 58 % aujourd’hui.
« Cette stagnation illustre le fait qu’il est devenu de plus en plus difficile de financer l’achat de son logement, avec des prix qui ont augmenté plus vite que les revenus », remarque l’étude de Wüest Partner France.
En effet, les prix des logements anciens ont connu une hausse continue de + 24 % entre 2018 et 2022, alors que le revenu disponible brut des ménages a affiché une croissance de + 14 % sur la même période.
Un écart de 26 % par rapport au prix d’un appartement
À l’échelle nationale, le revenu disponible annuel médian des ménages s’élève ainsi à 38 000 €. En appliquant le taux d’endettement maximal autorisé de 35 %, un ménage moyen peut se permettre d’acheter un logement à 244 000 €.
Selon la Fédération nationale de l’immobilier (FNAIM), le prix moyen de vente s’élève à 291 500 € pour une maison « type » de 120 m² et à 307 000 € pour un appartement « type » de 80 m².
Les prix du marché présentent ainsi un écart de 19 % pour la maison et de 26 % pour l’appartement par rapport au prix qu’un ménage peut y consacrer.
« En d’autres termes, il faudrait un revenu annuel de 45 000 € environ pour pouvoir acheter une maison et de 48 000 € environ pour un appartement aux conditions actuelles du marché », précise l’étude. « Or, seuls 20 à 30 % des ménages français tombent dans cette catégorie. »
L’achat immobilier s’avère peu accessible.
Île-de-France, Savoie, Haute-Savoie : l’écart se creuse
Si l’on considère les appartements, dans 23 des 96 départements de France métropolitaine, selon l’étude, les prix du marché surpassent actuellement le niveau qui serait supportable pour un ménage médian.
C’est le cas principalement des départements de l’Île-de-France (+ 170 % pour Paris), de la Savoie (+ 28 %) et de la Haute-Savoie (+ 24 %), ainsi que des départements le long des côtes méditerranéenne et atlantique comme les Alpes-Maritimes (+ 68 %) ou la Corse-du-Sud (+ 36 %), bien que les revenus annuels y soient supérieurs à la moyenne nationale.
Dans ces départements, seuls 20 % environ des ménages disposent du revenu nécessaire pour pouvoir acquérir un appartement de 80 m².
Creuse, Vosges, Haute-Saône : des prix qui restent abordables
En revanche, dans 70 % du territoire, les prix des appartements restent abordables pour un ménage disposant d’un revenu médian.
Dans certains départements périphériques ou plus ruraux comme la Creuse, les Ardennes, les Vosges ou la Haute-Saône, les prix de vente sont actuellement inférieurs de plus de 50 % au niveau abordable, indique l’étude de Wüest Partner France, si bien que 90 % des ménages de ces départements pourraient théoriquement accéder à la propriété.
Comment explique-t-on alors que seulement 20 à 30 % des ménages français ont la capacité d’accéder à la propriété au niveau national ?
« Cela s’explique par le fait que les zones les plus onéreuses correspondent également aux régions les plus densément peuplées et disposant du plus grand nombre de logements », observe l’étude.
L’achat d’une maison inaccessible dans 30 départements
Pour un ménage médian qui aspire à une maison, la situation s’avère plus complexe, cet achat étant accessible dans seulement 53 départements.
Malgré des revenus médians le plus souvent inférieurs à la moyenne nationale, là encore, les ménages ont le plus de chances de pouvoir s’offrir une maison dans les départements plus ruraux du centre de la France, ainsi qu’en région Grand Est.
« Il est particulièrement difficile d’accéder à la propriété dans 30 départements sur les 96 du territoire : l’écart entre les prix du marché et les prix abordables y est en effet supérieur à 25 % », remarque l’étude. « On retrouve les stations balnéaires sur la côte atlantique et méditerranéenne, l’Île-de-France, ainsi que les grandes métropoles de France. »
Quelles villes disposent encore de prix abordables ?
À Mulhouse et Saint-Étienne, 80 % des ménages peuvent acheter un appartement. À l’inverse, pour acheter un appartement à Annecy, il faut disposer de 68 000 €, alors que le revenu disponible médian des ménages s’élève à 40 600 €.
Ainsi, seuls 10 % des ménages annéciens ont accès à la propriété. C’est également le cas à Nice.
* Le calcul du revenu minimal permettant aux ménages d’accéder à la propriété prend en compte le prix moyen d’achat au m² d’une maison « type » de 120 m² et d’un appartement « type » de 80 m² (source : FNAIM). Avec l’hypothèse que l’acquisition du logement est financée à 20 % par un apport personnel et à 80 % par un prêt au taux fixe de 4,1 % sur 25 ans (janvier 2024) et avec un taux d’endettement ne dépassant pas 35 % du revenu annuel du ménage. Pour calculer ce revenu, les données de l’Insee ont été utilisées.
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