« On a de plus en plus d’investisseurs à la recherche d’immeubles pour maîtriser la pleine gestion des travaux. Beaucoup font de la décollecte sur des assurances-vie pour placer cet argent dans la pierre parce qu’il y a une insécurité sur les fonds investis. C’est comme un coffre-fort avec la certitude que l’immobilier reste », confie Lauranne Sarazin, gérante de l’agence Sixtine Immobilier à Bourgoin-Jallieu et Vernioz, qui voit les investisseurs revenir sur le devant de la scène en Nord-Isère depuis la mi-août.
Cet été, elle a vendu à un chef d’entreprise un immeuble composé d’une maison avec quatre chambres et d’un studio, rue Stalingrad à Bourgoin-Jallieu, pour 465 000 €.
Les investisseurs aventuriers
À Vienne, Antoine Bonardot, gérant de l’agence L’Immobilier d’Antoine, rencontre aussi ce type d’acquéreurs : « Les investisseurs sont plus motivés que les acquéreurs en quête d’une résidence principale. Certains sont des aventuriers et n’hésitent pas à acheter des immeubles qui nécessitent des rénovations. Ils ont compris que la retraite par répartition ne serait pas tenable à terme. Être propriétaire d’un ensemble présente l’intérêt de faire ce que l’on veut en matière de travaux. »
En septembre, il a vendu, à un couple de quarantenaires déjà propriétaires de biens, un immeuble dans une rue marchande de Vienne au prix de 420 000 €.
Il se compose de cinq lots dont deux inoccupés, car en mauvais état. « Ils vont vivoter sur ces loyers tout en rénovant les deux autres qu’ils pourront louer 13 € ou 14 € par mètre carré, contre 10 € il y a trois ans, explique Antoine Bonardot. Il y a un donc un vrai intérêt en raison de la pénurie de logements à la location, qui fait augmenter les montants des loyers. Et les travaux peuvent être défiscalisés et déduits du loyer. »
Début novembre, Alexandre Bourdon, associé gérant chez Régie BBC à Bourgoin-Jallieu, a mis sur le marché de la location à Villefontaine une maison de 85 m², avec trois chambres, à un loyer de 1 200 € par mois.
Elle s’est louée rapidement, après 10 visites. « Le propriétaire a la trentaine. Il travaille dans le bâtiment et est locataire. Il a acheté cette maison 180 000 € en 2019 et a réalisé lui-même les travaux à hauteur de 25 000 € », détaille-t-il.
Ceux qui veulent une rentabilité immédiate
« Le profil-type de l’investisseur bricoleur qui va chercher à retaper lui-même son bien est encore un peu en retrait du marché. Il est dans une position attentiste, entre l’augmentation des taux de crédit et la flambée des prix des matériaux », remarque de son côté Élodie Maugé, présidente de l’agence Maugé Immobilier à Luzinay.
Dans l’ensemble, les investisseurs apprécient en effet les biens en (très) bon état, avec un bon diagnostic de performance énergétique (DPE).
« Ce sont des achats raisonnés pour des investisseurs qui veulent une rentabilité immédiate », précise Lauranne Sarazin.
Début novembre, elle a eu à la vente deux T3 rénovés, dont un qui était déjà loué, dans une copropriété récente de Bourgoin-Jallieu, au prix de149 000 € chacun. Ils sont loués entre 675 € et 695 € par mois.
« Ils attirent les investisseurs comme les futurs locataires. Bourgoin-Jallieu connaît une très forte demande locative, ce qui est rassurant pour les acquéreurs, observe-t-elle, au même titre que Vienne et la périphérie sud, accessible par le train et proche de l’autoroute A7. »
La création d’une nouvelle sortie d’autoroute à Reventin-Vaugris devrait dynamiser le marché de l’immobilier au sud de Vienne.
« C’est le moment d’acheter ! Les niveaux de prix sont revenus à ceux de 2019, mais cela risque d’augmenter », remarque-t-elle.
Dans le centre de Vienne, Antoine Bonardot a signé le compromis de vente d’un T2 de 39 m² au prix de 115 000 €. « 2 800 € le m², c’est cher pour Vienne. Mais c’est un appartement “coup de cœur”, bien exposé, bien fini, dans le bon secteur, loué 550 € par mois. C’est un Viennois qui l’a acheté pour y loger son fils dans un premier temps. »
Une rentabilité locative autour de 5 %
Les investisseurs recherchent principalement des petites surfaces avec une ou deux chambres, qui pourront intéresser des étudiants et où il n’y aura pas de vacance locative.
Ils sont également en quête de plus grandes surfaces pour de la colocation si le règlement de copropriété le permet.
« La rentabilité locative brute est de l’ordre de 5 à 6 % en Nord-Isère. Elle reste cohérente et attractive, malgré le contexte. Mais si le bien est trop grand, les investisseurs ne s’y retrouvent pas, car le montant de l’achat est trop élevé », précise Élodie Maugé.
Stratégie et vision à long terme
Parmi les investisseurs, il y a aussi ceux qui achètent un bien pour le louer avec le projet de s’y installer plus tard.
C’est le phénomène observé par Alexandre Bourdon à Bourgoin-Jallieu notamment où de jeunes retraités ou pré-retraites investissent dans des appartements en centre-ville.
« Ces dernières années, nous avons rencontré une dizaine d’investisseurs qui ont acheté ainsi en prévision du futur, afin de répondre à leur souhait de vivre en ville plus tard avec toutes les commodités, notamment sur les programmes neufs du quartier de la Folatière à Bourgoin-Jallieu. »
Ces propriétaires, âgés de 55 à 70 ans en moyenne, achètent plutôt des surfaces assez grandes (des T3 ou T4) avec un petit extérieur.
Mais le billet d’entrée est de 300 000 €, à l’image de ce T3 avec garage, acheté en Pinel par un cinquantenaire qui a profité d’un héritage.
Livré en 2023, le bien est aujourd’hui loué 874 € par mois (charges comprises). Certains propriétaires bailleurs font aussi le choix de louer en meublé, un contrat qui offre plus de souplesse.
« Les baux pour les meublés sont d’un an et permettent ainsi aux propriétaires de récupérer leur bien plus vite », indique Alexandre Bourdon.
La location haut de gamme se développe
« La rénovation classique avec de la barbouille sur les murs, cela ne marche plus. Les locataires veulent se sentir aussi bien chez eux que s’ils étaient propriétaires », remarque Lauranne Sarazin de l’agence Sixtine Immobilier, qui voit de plus en plus se développer des locations longue durée haut de gamme proposant de très belles prestations.
Elle cite par exemple un appartement de 136 m², avec cinq pièces, place de la Fontaine à Bourgoin-Jallieu, acheté 236 000 €.
Entièrement rénové, il est loué 1 690 € par mois. Le bien a suscité sept visites en novembre, notamment d’entreprises souhaitant placer des salariés en période d’essai ou en mission ou encore de la part de compagnies d’assurance pour loger temporairement des sinistrés.
Côté maisons, les locations sont des denrées rares. Certaines se distinguent par leur côté haut de gamme, à l’instar de cette maison dans le quartier des Tupinières à Vienne louée 2 250 € par mois.
« C’est une très belle maison, avec des lames de volets orientables, un beau jardin et même un robot pour tondre la pelouse. Elle intéresse surtout des médecins qui sont mutés. Sur un marché plus classique, il faudra compter un loyer de 1 200 € par mois pour une maison de 90 m², par exemple du côté de Ruy-Montceau », remarque Lauranne Sarazin.
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