La première version du texte du projet de loi de finances (PLF) pour 2025, présentée en conseil des ministres le 10 octobre, réserve une surprise de taille aux loueurs en meublé non professionnels (LMNP) : la réintégration des amortissements dans le calcul de la plus-value en cas de vente d’un bien affecté à une activité de location meublée.
Une mauvaise nouvelle pour les propriétaires bailleurs…
Qu’est-ce que l’amortissement en LMNP ?
Au régime réel d’imposition dans la catégorie des bénéfices industriels et commerciaux (Bic), l’amortissement est un mécanisme de déduction fiscale dont peuvent bénéficier les LMNP, qui vise à tenir compte de l’usure de leur bien et de son mobilier au fil du temps.
En effet, « il permet chaque année aux loueurs de déduire de leur imposition une partie de la valeur de leur logement, des travaux entrepris ou encore du mobilier », explique Jedéclaremonmeublé.com (JD2M), plateforme spécialisée dans l’accompagnement fiscal des loueurs en meublé.
Allant de pair avec le mécanisme de la déduction des charges, il joue un rôle important dans la capacité des LMNP à réduire drastiquement l’impôt à payer sur les recettes locatives perçues.
Des amortissements qui seraient taxés
En cas de vente d’un bien au cours de l’activité de LMNP, le texte du PLF 2025 prévoit que la somme des amortissements qui ont été déduits soit réintégrée dans le calcul de la plus-value réalisée à la vente du bien.
Selon la plateforme JD2M, cette modification s’opérerait par l’ajout d’un nouvel alinéa à l’article 150 VB du Code général des impôts afin de « corriger une spécificité du régime fiscal de la location meublée non professionnelle (LMNP) qui contribue aux tensions sur le marché locatif », comme le précise l’exposé des motifs qui accompagne cette proposition.
Autrement dit, les amortissements déduits seraient taxés selon le régime de la plus-value des particuliers : ainsi, ils seraient imposés sur le revenu au taux de 19 % et aux prélèvements sociaux au taux de 17,2 %.
Cela signifie donc davantage d’imposition lors de la revente d’un bien affecté à une activité de LMNP. Pour un bien acheté 100 000 € et revendu 200 000 €, pour lequel la somme de 20 000 € a été amortie, le montant de la plus-value imposable serait de 120 000 €, contre 100 000 € actuellement, donne en exemple JD2M.
Les LMNP doivent-ils déjà s’inquiéter ?
« Même si cette réforme du calcul de la plus-value en LMNP devait venir s’appliquer en l’état, certains loueurs qui détiennent leur bien depuis longtemps n’y verraient qu’une faible différence, voire aucune », souligne Baptiste Bochart, juriste chez JD2M.
En effet, l’imposition de la plus-value des particuliers, dont relèvent les LMNP, inclut des abattements qui viennent diminuer le montant de la plus-value imposable au fil des années.
Au bout de 22 ans de détention du bien, les loueurs sont totalement exonérés d’impôt sur la plus-value et sur les prélèvements sociaux à payer au bout de 30 ans de détention.
De plus, le bien est souvent transmis lors d’une donation ou d’une succession. « Dans la plupart des cas, l’activité de location meublée s’arrête généralement après plusieurs années et le bien retourne alors dans le patrimoine privé du loueur et fait l’objet d’une donation ou d’une succession », ajoute-t-il. « De très nombreux biens ne sont donc vendus que longtemps après leur acquisition. »
Un texte au futur encore incertain
Le texte a encore un long chemin à parcourir avant d’être adopté et, entre sa version initiale et sa version définitive, de nombreux changements peuvent encore avoir lieu.
Certains parlementaires font d’ailleurs déjà entendre leur volonté de se dresser contre cette mesure ou de demander sa limitation aux seuls meublés loués en courte durée (soit en location saisonnière).
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