Le durcissement des conditions d’emprunt, la montée brutale des taux de crédit et la hausse des prix du neuf ont bloqué nombre de projets d’acquisition l’an dernier.
« L’activité a été très compliquée de septembre 2023 à fin janvier 2024 », confirme Alan Scouarnec, courtier en prêts immobiliers, cogérant d’Avicap à Meylan.« Mais elle reprend depuis. »
Des taux plus favorables
Raison de ce rebond ? En baisse depuis janvier, les taux de crédit sont plus favorables. « Et certaines banques ont répondu à la demande de l’État en acceptant de faire jusqu’en juin un geste pour aider les primo-accédants à avoir plus de capacités financières pour acheter leur résidence principale », explique-t-il.
Lié à l’obtention d’un prêt à taux zéro (PTZ), ce prêt boosté atteint en général 20 000 € pour un achat dans le neuf.
Le PTZ, accordé aux ménages modestes et intermédiaires, est l’un des deux dispositifs accessibles aux primo-accédants.
Il a été prolongé jusqu’au 31 décembre 2027 par la loi de finances pour 2024 et devrait être renforcé. « Aujourd’hui, aucune banque ne monte de PTZ, indique d’ailleurs Alan Scouarnec. Elles nous demandent d’attendre le 15 avril pour bénéficier des conditions de 2024. »
En effet, un décret d’application doit préciser ses nouvelles modalités.
Un prêt patronal
Un autre dispositif est utile aux primo-accédants : le prêt Accession financé par l’organisme paritaire Action Logement, autrefois nommé “prêt employeur” ou “prêt 1 % logement”.
Soumis lui aussi à des plafonds de ressources, il est accordé aux employés des entreprises de plus de 10 salariés du secteur privé non agricole 1.
Il permet de bénéficier d’un taux de crédit réduit (à 1 %) ² pour un montant maximum de 30 000 €. Sa durée est libre, dans la limite de 25 ans.
PTZ et prêt Acession
Le PTZ et le prêt Accession peuvent se cumuler et rendre l’opération finançable selon le revenu de l’emprunteur et son apport personnel.
Mais ce dernier peut être important, comme pour cet acquéreur d’un T2 neuf à 200 000 € et gagnant 2 200 € par mois.
« S’il a pu bénéficier d’un PTZ de 54 000 €, d’un prêt patronal de 30 000 € et d’un prêt bonifié de 20 000 €, il a dû mettre 48 000 € d’apport personnel pour boucler son budget », illustre Alan Scouarnec.
PTZ et prêt Accession sont aussi mobilisables pour l’acquisition d’un bien neuf en location-accession (PSLA) ou en bail réel solidaire (BRS).
Acheter en location-accession ou en BRS
Soumis aux mêmes plafonds de ressources, le PSLA et le BRS sont deux dispositifs d’accession sociale à prix encadrés et TVA réduite (à 5,5 %).
Le PSLA permet d’acquérir progressivement son logement, avec une phase locative (de 6 à 24 mois), puis une phase d’acquisition, les redevances locatives versées en phase locative étant déduites du prix d’achat du bien.
Garantie de rachat ou de relogement
Cette sécurisation s’accompagne d’une garantie de rachat et/ou de relogement si l’acquéreur se trouve dans l’incapacité de rembourser ses prêts.
L’achat en PSLA permet de bénéficier aussi d’une exonération de taxe foncière de 15 ans à partir de la date de livraison.
Le BRS, un dispositif plus récent
Dispositif plus récent, le BRS permet de devenir propriétaire d’un logement neuf situé en zone tendue à un prix décoté d’en moyenne - 30 % par rapport au prix du marché.
Son principe ? Dissocier le bâti, qu’on achète, et le foncier, qu’on loue à un organisme foncier solidaire (OFS) ³, en signant un bail réel solidaire d’au maximum 99 ans.
Et là aussi, l’acquéreur bénéficie d’une garantie de rachat du logement (par l’OFS) si besoin. « L’achat en BRS permet souvent de choisir un quartier plus recherché ou d’acquérir une pièce de plus », constate Irina Tricoli, responsable commerciale du promoteur Isère Habitat, qui lance cette année cinq programmes en BRS dans le département, ce qui représente une centaine de logements.
1 Un prêt équivalent “Agri-accession” est ouvert aux salariés du secteur agricole
² Hors assurance obligatoire
³ Loyer de 1 à 2 € par m² et par mois en province, soumis à l’indice de référence des loyers (IRL)
Quid des investisseurs ?
Le dispositif de défiscalisation Pinel qui a fortement porté le secteur de l’investissement locatif dans le neuf prend fin le 31 décembre 2024.
Il permet encore 14 % de réduction d’impôt pour un engagement de location sur 12 ans (ou 21 % avec le dispositif Pinel+ instauré notamment pour des logements à plus hauts critères énergétiques) si l’acte authentique d’achat du bien est signé avant la fin de l’année.
Il faut donc se presser. Initié par la société à mission Perl à Paris en 2000, un autre dispositif existe, plus confidentiel : le démembrement de propriété.
L’acquéreur, investisseur en nue-propriété, possède le bien sans en avoir l’usage pendant 10 à 15 ans.
La question du droit d’usage
Le droit d’usage revient à l’usufruitier, - un bailleur social chez Perl -, qui en assure la gestion locative, perçoit les revenus et prend à sa charge les travaux d’entretien.
Avantages pour l’investisseur ? Un coût d’achat moindre (de - 30 à - 40 %), pas de taxe foncière à payer et pas de fiscalité supplémentaire en impôt sur le revenu ou sur la fortune immobilière (IFI).
« Les nus-propriétaires déjà investisseurs immobiliers peuvent aussi déduire les intérêts d’emprunt sur leurs autres revenus fonciers », glisse Claudine Nataf, directrice de l’offre immobilière chez Perl.
Reste qu’aujourd’hui les offres sont rares. La dernière opération de démembrement de Perl à Grenoble, sur l’immeuble Le Stendhal, a déjà pris fin.
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