Le nouveau souffle apporté par la baisse des taux de crédit, bien que progressive et lente, couplée à une baisse des prix, devrait offrir davantage de capacité d’emprunt aux Français dans les mois à venir.
Entre une multiplication quasiment par quatre des taux d’intérêt en quatre ans et des prix qui ont entamé leur baisse en septembre 2022, le marché de l’immobilier est encore à la recherche d’un nouvel équilibre.
Et si l’horizon s’éclaircissait du côté des taux de crédit ? SeLoger, portail d’annonces immobilières, dévoile le pouvoir d’achat immobilier au sein des 51 plus grandes villes françaises et projette la capacité d’achat de ces mêmes ménages d’ici la fin de l’année si les taux d’intérêt venaient à baisser.
Une pièce en moins en quatre ans
Entre le 1er avril 2020 et le 1er avril 2024, les taux d’intérêt sont passés de 1,40 % à 4,10 %. Les acquéreurs dans les 51 plus grandes villes de France ont ainsi perdu en moyenne 1 pièce, soit 10 m² de pouvoir d’achat immobilier en moins (tous types de biens confondus) sur cette période, passant de 60 à 50 m² pour un ménage de deux personnes avec des revenus moyens.
Des écarts importants selon les villes
Les réalités sont différentes selon les villes : concrètement, cette perte de pouvoir d’achat peut aller de – 2 m² à Lyon pour atteindre – 32 m² à Quimper.
« Ces écarts importants d’une ville à l’autre s’expliquent surtout par l’évolution des prix immobiliers dans ces communes, souligne SeLoger. En effet, les plus grosses pertes de pouvoir d’achat en moyenne sur cette période sont observées dans les villes où les prix de l’immobilier ont fortement augmenté. Ainsi, les villes de Quimper, Saint-Étienne et Béziers, où les prix de l’immobilier ont respectivement augmenté de + 30,80 %, + 22,30 % et + 38,70 %, enregistrent les plus fortes pertes de pouvoir d’achat dans ce classement sur les quatre dernières années. » Pour ces trois villes, la perte s’élève à plus de 28 m², soit une surface supérieure à celle d’un studio.
Un gain de pouvoir d’achat à Paris !
Paris, où les prix de l’immobilier ont drastiquement baissé de – 12,40 % en moyenne sur quatre ans, est la seule ville parmi les 51 plus grandes de France à connaître un gain de pouvoir d’achat immobilier. En quatre ans et au regard des revenus des habitants, un ménage de deux personnes peut prétendre acheter 28 m² en avril 2024, contre 26 m² en avril 2020 (+ 2 m²).
« Le cycle baissier des prix dans la capitale a débuté à la suite de la crise sanitaire, ce qui a permis aux résidents parisiens de quasiment compenser la récente hausse des taux d’intérêt », explique Imane Selmane, économiste chez SeLoger.
Et si les taux de crédit tombaient à 3,50 % cet été ?
Après un an et demi de hausse continue, les taux d’intérêt se stabilisent et commencent même à baisser. Le pic de 4,30 % atteint en décembre 2023 laisse place à un taux de 4,10 % en avril 2024. De quoi donner de l’espoir aux futurs acquéreurs pour les mois à venir, d’autant que la Banque centrale européenne (BCE) a évoqué une potentielle future baisse de ses taux directeurs (lesquels conditionnent les taux des crédits immobiliers).
Et si les taux tombaient à 3,50 % au 1er juillet, les Français pourraient gagner en quelques mois entre + 1 m² et + 4 m² de pouvoir d’achat, en moyenne. Avec une baisse de 0,5 point de pourcentage sur les taux, les Français retrouveraient en effet une capacité d’emprunt autour de + 5 %, augmentant leur pouvoir d’achat. Saint-Étienne gagnerait + 4 m², Nancy et Dijon + 3 m² et Paris + 1 m².
Et s’ils se rapprochaient des 3 % à la fin de l’année ?
Si les taux d’intérêt avoisinaient les 3 % en décembre 2024, les futurs acheteurs pourraient alors récupérer jusqu’à + 9 m² par rapport à avril 2024.
En tête des villes qui ont le plus à gagner : Saint-Étienne et Bourges avec + 9 m², ainsi que Limoges et Mulhouse avec + 8 m². « Ces communes sont très sensibles aux tendances de crédit du fait de prix immobiliers relativement faibles par rapport aux autres métropoles françaises, observe SeLoger. En somme, avec des prix inchangés, mais des taux d’intérêt qui baissent d’un point de pourcentage, certaines villes pourraient récupérer la pièce symboliquement perdue en moyenne dans les 51 plus grandes villes en quatre ans.
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